Condotta irregolare dell’acquirente: possibile comunque la validità dell’accordo

Contratto salvo nonostante la condotta irregolare dell’acquirente dell’immobile. A patto però che essa abbia assunto un rilievo tale da far ritenere che, senza di essa, la vendita sarebbe stata comunque conclusa, pure a condizioni diverse.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 3805 del 19 febbraio 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo al trasferimento della nuda proprietà di un immobile con annessa cantina.
Necessario tracciare il quadro complessivo della vicenda per meglio comprendere la questione relativa alla validità della cessione della nuda proprietà dell’immobile.
In sostanza, il primo protagonista è un uomo, il quale acquista nel 1990 un appartamento da una società ma quindici anni dopo si ritrova notificato un atto di precetto per il pagamento delle rate insolute di mutuo che la società si era, in teoria, accollata all’atto dell’acquisto dell’immobile.
Per tale ragione, l’uomo si rivolge ad un avvocato, nipote di sua sorella, il quale, svolti gli accertamenti del caso e ottenuta la proposta di un accordo transattivo dalla banca mutuante, lo convoca a un incontro in prossimità della data di scadenza del termine per adempiere al precetto e nel corso di tale incontro, a cui prendono parte altri familiari, gli viene rappresentata la necessità di concludere la transazione per evitare la vendita forzata dell’appartamento. A tale scopo, la sorella si offre di prestargli il denaro necessario, a patto che egli sottoscriva un preliminare con cui, per l’importo oggetto di transazione, trasferire la nuda proprietà dell’immobile al di lei figlio, riservandosene l’usufrutto.
Il contratto è predisposto dalla sorella, e l’uomo lo sottoscrive, ma egli, ricevutane una copia soltanto tre mesi più tardi, scopre che il contratto reca indicazione del fatto che il corrispettivo è stato versato al venditore, anziché, come invece accaduto, direttamente alla banca mutuante da parte della sorella.
Dopo la conclusione dell’accordo definitivo, ravvisando gli estremi per l’annullamento del contratto, l’uomo diffida – inutilmente – il figlio della sorella dal disporre della nuda proprietà dell’immobile.
In aggiunta, poi, l’uomo osserva che il prezzo a cui ha alienato la nuda proprietà dell’immobile, pari a quasi 115mila euro, è notevolmente inferiore al valore di mercato, stimato in ben 288mila euro.
A suo parere, quindi, tale elemento, unito alla complessiva ricostruzione della vicenda, appare significativo del fatto che il figlio della sorella ha, mediante artifici e raggiri posti in essere con il concorso degli altri familiari, carpito il suo consenso, profittando del suo stato di bisogno.
Consequenziale, quindi, la sua richiesta di risarcimento del danno, parametrato alla differenza tra il valore di mercato e il prezzo ricevuto.
Tale istanza viene ritenuta corretta dai giudici di merito: così, l’uomo si ritrova a dover incassare quasi 102mila euro dal figlio della sorella. Ciò perché la rappresentazione della complessiva vicenda da parte del gruppo di familiari ha creato nel venditore un diverso affidamento sulla congruità delle condizioni alle quali gli era stato proposto il trasferimento della nuda proprietà al nipote, e quest’ultimo, dal canto suo, era ben consapevole del fatto che stava acquistando ad un prezzo irrisorio.
Queste valutazioni vengono condivise dai magistrati di Cassazione, per i quali, pur potendosi escludere un vizio del consenso tale da comportare l’annullamento del contratto, vi è comunque un’ipotesi di dolo incidente.
Sul punto, difatti, l’affidamento del venditore nei familiari non merita la tutela prevista per l’ipotesi di dolo causam dans, perché egli aveva riscontrato come corrette sia la prospettazione, da parte dei familiari, della necessità di transigere con la banca mutuante, sia l’offerta di trasferire la nuda proprietà dell’appartamento per ottenere la relativa provvista, ma al contempo, tuttavia, quello stesso affidamento era stato carpito in relazione all’ammontare del corrispettivo di vendita, poiché il venditore era stato indotto a credere che l’importo versato per l’acquisto della nuda proprietà corrispondesse al suo valore effettivo.
Ragionando in questa ottica, si è fatto riferimento al principio secondo il quale il dolus incidens influisce sulle condizioni della contrattazione, senza essere determinante del consenso, e sussiste in caso di raggiro solo sulla quantificazione del prezzo, potendo dare luogo alla riparazione dei danni.
In sostanza, sono emerse ragioni per le quali, in fatto, deve ritenersi esclusa la sussistenza di espliciti comportamenti maliziosi riferiti alla determinazione del consenso del venditore, ma siffatta mancanza di efficienza causale sulla volontà di stipulare la cessione non impedisce di ravvisare un’incidenza della complessiva condotta sulle condizioni di stipulazione.