Certificato di abitabilità: il ‘silenzio assenso’ non salva in automatico il venditore

Il meccanismo del ‘silenzio assenso’ per il rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile non sempre salva il venditore, poiché esso richiede tutti i presupposti previsti dalla disciplina di riferimento, e, quindi, è possibile un provvedimento implicito di accoglimento dell’istanza della abitabilità solo a condizione che ricorra la piena conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica, non potendosi ottenere per silentium quel che non sarebbe altrimenti possibile mediante l’esercizio espresso del potere da parte della pubblica amministrazione.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 2760 del 7 febbraio 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un costoso immobile – valore pari a quasi 4milioni di euro – presente nella Capitale, contenzioso originato dalla mancata disponibilità del certificato di abitabilità.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è stato, ovviamente, l’acquirente, che ha posto sotto accusa i venditori, deducendo di avere acquistato da loro un immobile e sottolineando che nell’atto di vendita essi avevano assicurato di avere richiesto il certificato di abitabilità e, a garanzia del rilascio dello stesso certificato, aveva consentito che 100mila euro fossero depositati presso il notaio, il quale avrebbe restituito la somma all’acquirente nell’ipotesi di mancato rilascio del certificato entro un certo termine.
Successivamente all’acquisto, però, l’acquirente ha scoperto che parte dell’immobile, realizzato su più piani e con terrazza abitabile, non aveva la destinazione abitativa e che la concessione in sanatoria non solo aveva riguardato una parte dell’immobile, ma era stata annullata dall’ufficio comunale competente e vi erano altri abusi interni ed esterni, con particolare riferimento al solaio di copertura trasformato in terrazza abitabile, per il quale era stato emesso ordine di demolizione da parte dell’autorità comunale e dal Tribunale.
Consequenziale, quindi, la richiesta, da parte dell’acquirente, della riduzione del prezzo di vendita e del risarcimento del danno
Per i giudici di merito non ci sono dubbi: i venditori debbono indennizzare l’acquirente con una cifra complessiva che supera i 450mila euro
Sulla stessa lunghezza d’onda, infine, anche i magistrati di Cassazione, i quali, respingendo le obiezioni sollevate dai venditori, sottolineano, come fatto in Appello, che le parti avevano espressamente previsto l’ipotesi del mancato rilascio del certificato di abitabilità entro un certo termine e avevano convenzionalmente stabilito che gli effetti di tale evento negativo avrebbero creato un pregiudizio da liquidare in 100mila euro a favore dell’acquirente, così concordando su una liquidazione del danno da omesso rilascio del certificato di abitabilità.
Tale certificato non poteva essere ottenuto con il procedimento del ‘silenzio assenso’, stante le numerose difformità edilizie realizzate nell’immobile oggetto della compravendita, e, quindi, a fronte del dato pacifico che non vi è stata produzione del certificato di agibilità o di una dichiarazione resa dal Comune da cui evincere che nulla ostava al rilascio del certificato medesimo, è sacrosanta la restituzione all’acquirente della somma di 100mila euro, proprio perché il ‘silenzio assenso’ prospettato dai venditori non avrebbe mai potuto operare, alla luce degli illeciti edilizi presenti nell’immobile.
Su questo fronte, poi, viene ribadito che è vero che la norma dispone che, trascorso inutilmente il termine previsto di sessanta giorni, l’agibilità si intende attestata, però, affinché il provvedimento implicito di assenso possa formarsi, devono sussistere tutti i presupposti richiesti dalla disciplina di riferimento. Ciò significa che è possibile un provvedimento implicito di accoglimento dell’istanza solo a condizione che ricorra la piena conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica.